Покупка на жилище - въпроси и отговори

[sashko_bg]

Колеги, догодина ми предстои покупка на жилище. Вероятно има много колеги от форума, минали през този път и реших да попитам:
- жилището ще е с кредит от банка, и малко лични средства. Порових малко и почетох че банките отпускат максимум до 80% от данъчната оценка, а не от стойността за която купуваш апартамента. В такъв смисъл - как може да бъде изкарана по-висока данъчна оценка, за да отпусне банката по-голям кредит? Обратния вариант - ниска данъчна оценка и висока покупна стойност е пагубен, ако нямаш средства
- с коя банка сте работили за кредита?
- кое е по-добре : агенция или частно лице?
- за всякакви дплънителни подробности ще съм много благодарен на колегите.

[eddyman]

Колега банката финансира до 80% от пазарната оценка, извършена от лицензиран оценител, а не от данъчната оценка, разликата е голяма. Принципно всяка банка работи със списък от лицензирани оценители, от които ти си избираш или пък има собствен отдел който извършва оценката.
Ако закупиш имот от частно лице не плащаш комисионна на брокера и ти излиза по- евтино, обаче от друга страна ако нямаш адвокат и действаш сам, покупката от частно лице е по- рискована, все пак агенцията е направила някакво обследване на имота, има удостоверение за тежести, данъчна оценка, кадастрални скици и тн.

[luciuz]

По-горе колегата ти е дал отговор, даже в някои случаи банките имат служели, които са лицензирани оценители. Идват, правят оценка и след това те уведомяват писмено.

Независимо дали купуваш от агенция или частно лице ти трябва адвокат. Проблемите, които могат да се възникнат след това са толкова много и големи, че е по-добре да имаш. Агенциите са длъжни да имат, но те гледат да ти приберат комисионната. Изобщо имам много отрицателно за тях. Докато търсехме апартамент гледахме поне 50, от които едва 5-6 ставаха, а само за 2 се замислихме дали трябва да се купува. Не знам как очакваха да им дадем няколко хиляди евро комисионна, при положение, че не правеха дори елементарен подбор. Даже и ги взимахме и връщахме с кола.

В крайна сметка взехме през друга агенция, която получи комисионна само от строителя.

За банка избрахме ДСК, вариант бяха Райфайзен (бягай далеч:)), Сосиете Женерал и още няколко. Но избора беше между ДСК и SG.

В момента виждам, че ПИБ имат нелоши условия - тече една реклама по телевизията, има ги описани условията и на сайта им.

[dobrin]

Абсолютно подкрепям мнението на колегата по-горе.
Не забравяйте, че и нотариуса, и агенцията имат една основна цел - да се сключи сделката. Освен това, нотариусът следи за спазването на закона при сключването на сделката и няма как да защити интереса и на двете страни до край. Затова, задължително адвокат.
Тази година си купих жилище с кредит. Обиколих доста банки и резултатът е ДСК - най-добри условия, най-висока оценка на купувания от мен имот, най-висок процент финансиране. Но са адски бавни, минава доста време за най-обикновен документ и има случаи, в които ви сервират нови изисквания в последния момент. На практика не финансират търговски обекти. След подписване на договора за кредит обаче са много експедитивни. В тази връзка, в предварителния договор за покупка си предвидете повече време, най-добре два месеца. Ако има кой да ви чака, и повече. Важното е да имате време, защото не всичко зависи от вас. И задължително включете клауза, че ако не ви отпуснат кредит без вие да сте виновни, и ако продавачите не се съгласят на удължаване на срока, ви връщат капарото, за да не изгорите с него.

[eddyman]

Като вариант може да кандидатстваш за ипотечен сертификат, така банката те одобрява предварително за кредита и имаш 6 месеца, в които спокойно можеш да досъбереш документите.

[nurv]

Като вариант може да кандидатстваш за ипотечен сертификат, така банката те одобрява предварително за кредита и имаш 6 месеца, в които спокойно можеш да досъбереш документите.

Това работи за ПИБ със сигурност. Дават ти гарант, че може да разчиташ на тези пари. Всичко останало казано по-горе няма смисъл да го повтарям и е напълно вярно.

[H2O]

Покупката на жилище на кредит в БГ си е жива рулетка!Банките тук действат,като през 60-е години в Зап.Европа.Теглене на заем за жилище в страна,като например Италия,Испания или Англия са корено различни от това което нашите банки прдлагат.Не ми се пише(щото мразя да пиша)потърсете инфо как е там.Аз поне така мисля да направя в Италия със заем от тяхна банка!Тук в БГ всичко ще се обявява за продан!П.П.Рулетка не е точната дума.Руска рулетка е по точно казано

[dobrin]

Като вариант може да кандидатстваш за ипотечен сертификат, така банката те одобрява предварително за кредита и имаш 6 месеца, в които спокойно можеш да досъбереш документите.

Имах такъв документ с предварително одобрение, при това за сума доста по-висока от тази, която теглих в действителност. И какво от това? Пак всичко се гледа наново.

[nurv]

Ще ползвам темата на колегата, за да я доразвия малко. Как мислите към текущия момент кредит в каква валута според вас е най-добрият вариант?

[VWGT]

зависи колко дългосрочен кредит смяташ да взимаш. Правилото при дългосрочните (ипотечни) е за да са ти вързани гащите да го вземеш във валутата, в която са ти доходите.

[nurv]

Това правило съм го чувал, но при положение, че лихвата не се определя от вътрешни за страната събития, а от външни като Юробор има ли изобщо тежест това правило? Към момента е еднозначно, заради борда, но не знам как той влиея на лихвените проценти.

[VWGT]

според мен то изразява доста по-проста логика ... бг лева е вързан за еврото, ако него го няма сме към марката, колко време ще има борд - божа работа, приемаме че заплатата ти в момента е в евро, остават ти алтернативите долар и франк. Ако настъпи криза в твоята страна (валута) твойте доходи има риск да паднат, алтернативните валути ще поскъпнат. Ако кредита ти е в някоя от тях, удара за теб ще е двоен, троен и тн. Ако нещата вървят като хората и твоята икономика бележи ръст, по-скоро твоите доходи биха нараснали, както и твоята валута ще поскъпне спрямо другите, така въпреки евентуалните проспуснати ползи от валутните разлики, ти като цяло ще си много по-добре. От всичко това следва, че за да ти е по-спокойно взимаш кредита в местна валута.
В по-краткосрочни кредити от няколко години, при ясни тенденции може да се пробваш, но за да има ефект сумата трябва да е прилична, щото за 10-20000 лева нищо няма да разбереш от цялата врътка.

И един въпрос по темата: какви са горе-долу комисионните в момента при сключване на имотна сделка от към продавача и купувача ?

[nurv]

Комисионната на агенциите предполагам визираш - 3% с ДДС.

[eddyman]

Ще ползвам темата на колегата, за да я доразвия малко. Как мислите към текущия момент кредит в каква валута според вас е най-добрият вариант?

Т.е. изборът на валута се свежда до това дали да е евро или лева, други варианти като CHF, GBP, USD са екзотични, рисковани, а и повечето банки не ги предлагат.
Според мен по- важно преди да изтеглиш кредита и да определиш валутата е да провериш как се формира лихвата. Добрият вариант е да е Euribor/Sofibor + надбавка, така формиран лихвненият процент е максимално прозрачен и може да се сверява чрез публикуваните пазарни индекси в интернет. Лошият вариант е БЛП +- надбавка, защото този базов лихвен процент или не е ясно как се формира или е така обяснен, че обикновеният потребител не може да разбере и банката може да си добавя премии, надбавки и тн.
Вече за избора на валута- както каза колегата по- горе, първото правило е да е във валутата на доходите ти. Иначе всяка погасителна вноска ще има и допълнителния разход от обмяна на валута. Дали евро или лева честно казано не мога да те посъветвам, нито еврото е толкова стабилно в момента, нито е ясно кога и при какви условия ще падне Борда и по какъв курс ще се конвертира лева в евро, това няма кой да го предскаже тъй като е въпрос на политически решения в Бг и ЕС.
Успех

[nurv]

Добрият вариант е да е Euribor/Sofibor + надбавка, така формиран лихвненият процент е максимално прозрачен и може да се сверява чрез публикуваните пазарни индекси в интернет.

Така съм си избирал банката, но рекох да сверя. Иначе при мен се получава малко аномалия понеже в България получавам заплата в евро.