Покупка на апартамент и комисионна за агенция

[NikMar55]

Да питам нещо за покупка на апартамент.
Когато купуваш през агенция как се разпределя сумата която е обявена? Например обявен е за 50К, колко взема агенцията като комисионна, колко остава за продавача, колко още брои купувача до приключването на сделката?
Ако купуваш директно от собственика, освен нотариален акт и данъчна оценка какви документи още ще трябват и колко ще струва всичко?

[vanesto]

Обявената цена е само за продавача. Комисионната на агенцията е отделно, обикновено около 3%. При нотариуса имаш нот. такса и данък придобиване недвижим имот, който също се плаща при него. Общо е около 4%, ако се изповядва сделката на реалната цена. Други разходи не би трябвало да има купувача, ако не е с кредит.

[stefan4o]

Ако купуваш директно от собственик - някои ги е страх да не се изповядва сделка на реална цена. Защото историята познава много прецакани (знам за апетитен имот придобит по този начин) ;) С посредник е по-лесно, някак и по-сигурно за двете страни.
Претегли си нещата, да не се окаже,че с посредник е по-евтино.

[NikMar55]

Обявената цена е само за продавача. Комисионната на агенцията е отделно, обикновено около 3%. При нотариуса имаш нот. такса и данък придобиване недвижим имот, който също се плаща при него. Общо е около 4%, ако се изповядва сделката на реалната цена. Други разходи не би трябвало да има купувача, ако не е с кредит.

Значи да разбирам, че продавача взема тези 50К, а купувача плаща 3% комисионна на агенцията + някъде около 1% за нотариуса.

Ако купуваш директно от собственик - някои ги е страх да не се изповядва сделка на реална цена. Защото историята познава много прецакани (знам за апетитен имот придобит по този начин) ;) С посредник е по-лесно, някак и по-сигурно за двете страни.
Претегли си нещата, да не се окаже,че с посредник е по-евтино.

Тука нещо не разбрах "реалната цена", това пазарната или по данъчна оценка имаш в предвид?

[vanesto]

Не, продавачът взема 50000 евро, твоята агенция взема отделно 3%, а нотариуса взема от теб още 4%. Значи смятай ги 7% общо, ако си с агенция. Реалната цена е тази която плащаш, например 50000 евро, а при нотариуса може да се разберете да го изповядате на 25000 евро, за да платиш по-малко данък, това не е данъчна оценка. Но няма гаранция, че продавачът ще се съгласи.

[Ивайло Димов]

Хубавото при използването на посредника е ,че ще оправи цялата документация и ходене по институции вместо теб ,ше провери дали няма някакви скрити подводни камъни .От теб се изисква само да си харесаш имота и да преведеш сумата по баков път.
Отделно и агенцията може да е медиатор ако искаш намаляване на цената

[NikMar55]

Значи и в двата случая има плюсове и минуси. Чрез посредника избягвам ходенето по мъките, но ми взема 3% за това. При директна покупка не давам 3%, но трябва сами със соственика да си оформим необходимите документи, като плащам само на нотариуса 4% в/у цената за която той определи. Така ли излиза всичко?
П.С. Забравих, че сигурно като тръгна по институциите ще трябва пак да платя тук и там.

[vanesto]

Да, само че цената при нотариуса, не я определя той, а вие, чрез договора. Данъчна оценка не ти трябва.

[dobrin]

Виждам, че доста хора пишат за агенциите като манна небесна. Реалността е, че 80 % от тях не стават за нищо и единственото, до което водят, е да се разделите с комисионната към тях, само защото са ви завели на оглед. И не ти спестяват нищо. От почти 25 години се занимавам професионално със сделки с недвижими имоти - адвокат съм. Нагледал съм се на всякакви чудеса и мурафети, но по-голям трън в една сделка от безброй собственици и некадърни брокери не съм виждал.

Нито една агенция няма право да изисква плащане на комисионно възнаграждение, защото сте им се обадили по телефона, за да проявите интерес към обява, която са пуснали от името на собственика-продавач, от който вземат комисионна. Защото вие не сте им възложили с договор задачата да ви търсят имот. Правите го вие самите, звъните на тяхна оферта за сделка. А реално основната причина е, че когато вземат пари и от двете страни, има брутален конфликт на интереси. Основната им цел, в повечето случаи, е да затаят информация, при която и двете страни не биха сключили сделката, но за която само те знаят. Само и само да се вземат паричките.

Всяка страна - купувач и продавач, трябва да ползва адвокат, или поне да ползва адекватна юридическа помощ, посредством която да защити интересите си. Адвокатските услуги не са евтини (е, по-евтини са от комисионните на агенциите), но ако изберете правилния адвотат, ще ви спестят главоболия, разходи и ще гарантират интереса ви при всяка една сделка с имот. Има някои агенции, които предлагат добри юридически услуги чрез външни адвокати или техен служител юрист, но това е по-скоро изключение. В никакъв случай, по посочените по-горе причини, не бих ползвал адвокат на агенцията, ако тя взема комисионна и от двете страни. Нотариусът също следи за законността на сделката, но той в повечето случаи не прави обстойно проучване на собствеността на имота и няма как да защити изцяло интереса на купувача. Покупката с кредит донякъде компенсира това, тъй като обикновено банката следи за гарантиране ефективното придобиване на собствеността от купувача, защото това е основание в последствие да може ефективно да реализира ипотеката, която вписва върху купувания имот, ако купувачът спре да плаща кредита. Това обаче отново не е достъчно, защото има редица други особености, които банката не я интересуват, а те са важни и касаят пряко купувача.

Какви документи са необходими е доста относително. Със сигурност документ за собственост (нотариален акт, договор за покупка от държавата или общината); удостоверение за данъчна оценка; кадастрална скица/схема за общините, в които има влязъл в сила кадастър; удостоверение за тежести от Имотния регистър (т.нар. УВТ, или реалното му име Удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания); удостоверение за наличие или липса на публични задължения по чл. 87, ал.6 ДОПК (не е задължително, но при финансиране на сделката с банков кредит се изисква, а това е в доста голяма част от случаите); удостоверения за наследници, ако имотът е придобит в наследство и документът за собственост е още на името на вашите праводатели; удостоверение за граждански брак, ако имотът е придобит по време на брака от съпрузи при условията на имуществена общност; удостоверение от Агенция по вписванията относно вписан режим на имуществени отношения между съпрузите продавачи; писмо-ангажимент от банката - кредитор, когато сделката е с кредит; оценка от вещо лице пак при кредит; и т.н., и т.н. в зависимост от всеки отделен случай. Ако купувате имот в строеж, къща, промишлен или търговски имот, земеделска или земя в регулация, нещата се променят съществено и си имат своите особености.

Разходите по сделката по закон следва да се поемат от страните поравно, но доста често всички разноски са за сметка на купувача, с изключение на разходите за снабдяване с документи от продавача, които почти винаги са си за негова сметка. Ето един примерен калкулатор, в който можете да сметнете какво ще ви струва сделката при нотариуса. Имайте предвид, че най-големият процент от парите, които се плащат при прехвърлянето, е местният данък към съответната община за придобиване на недвижимия имот (в София в момента е 3 %). Таксите се определят в зависимост от по-високата стойност от данъчната оценка и действителната продажна цена.

Въпрос на договаряне е всяко едно условие по сделката. Винаги препръчвам сключване на предварителен договор, в който да бъдат описани всички договорки - цена, разноски, срок за за сключване на окончателен договор, срок за предаване на имота, състояние в което да бъде предаден имота, кой какви документи и в какъв срок трябва да осигури и т.н. Никога не препоръчвам на клиентите си да пишат в договорите и в нотариалния акт сума, различна от действително договорената. Ако пишете по-малко и се стигне до някакъв проблем с имота и трябва да ви се връщат пари, познайте коя сума ще ви върне продавача? Естествено смешно ниската цена, която сте писали в нотариалния акт, за да спестите 1-2% от стойността на сделката. Да не говорим, че това е нарушение на закона, което е подсъдимо и подлежите на наказателна отговорност.

Това е съвсем накратко.

[NikMar55]

Благодаря за изчерпателния отговор.

[MamaMy]

Аз също съм противник на агенциите. Когато купувах имот ми правиха огромни спънки и освен комисионната от 3% ме вкараха в още доста разходи. Всичко това заради тяхната алчност. Сега продавам имоти без посредници. Сам си вадя документите което не се оказа чак толкова сложно. Отивате при нотариуса който сте си харесали и той казва какво следва да извадите и от къде.

ПП До гуша ми е дошло от обаждания на кандидат посредници. Щели да ми вземат само 3% за да ми продадат имота. При въпроса ми "Как ще го продавате?" отговорът е: "Ще пуснем обяви". Е, аз какво съм направил? Същото. От където и те са разбрали за имота. За какво тогава да плащам?

[NikMar55]

А как се процедира при плащането, естествено по банков път. Кога се ходи при нотариуса и кога в банката, за да си сигурен че парите са преведени ако са в различни банки трябва да минат през БОРИКА, а обновяването там е периодично.

[fur1ous]

Както се разбереш с продавача, преди или след сделката.
Най сигурно е парите по "специална банкова сметка на нотариус" да ги преведеш, мисля че всички го предлагат. И мисля че ако е така те ги нареждат чак след вписването.
Аз и апартамента и парцела ги плащах след сделката, не че и тогава няма риск също, ако продавача е решил може да го продаде и 3 пъти в един ден и тогава го получава тоя който първи е вписвал в агенцията по вписванията, другите духат супата, почват се дела да се връщат пари и тн, общи взето години разправии.

Всичко това горе е ако плащаш кеш, ако си с банка няма какво да те притеснява, банките дори плащат чак след излезнало УВТ след сделката за да се уверят не само, че не е продаден на друг, а и че не е пусната ипотека или друго.

[dobrin]

А как се процедира при плащането, естествено по банков път. Кога се ходи при нотариуса и кога в банката, за да си сигурен че парите са преведени ако са в различни банки трябва да минат през БОРИКА, а обновяването там е периодично.

Всички плащания над 100 000 лева задължително минават Рингс, т.е. до 10-15 минути. Освен това, напоследък преводите дори между банки, дори без Рингс, минават до около час.
Стандартната схема е следната:
1. Отива се при нотариуса. Той прочита сделката и продавачи и купувачи се подписват под нотариалния акт;
2. Страните отиват в банката да направят превода, или правят плащането онлайн;
3. Продавачите потвърждават на нотариуса, че са получили парите, като на нотариуса се носи платежното нареждане;
4. Нотариусът се подписва и изпраща сделката за вписване в Имотния регистър;
5. Допълнителна гаранция за получаването на парите е вписване на условие, че имотът се предава от продавачите на купувачите само след пълно получаване на плащането на продажната цена.

[NikMar55]

Пак благодаря, човек се учи докато е жив